各县（市、区）人民政府，盐城经济技术开发区、盐南高新区管委会，市各有关委、办、局，市各有关直属单位：

《盐城市农村住房规划建设管理指导意见》已经市政府常务会议审议通过，现印发给你们，请结合实际认真贯彻执行。

盐城市人民政府办公室

2022年5月12日

（此件公开发布）

盐城市农村住房规划建设管理指导意见

为深入贯彻乡村振兴战略，进一步加强农村住房规划、建设和管理，保障农村住房建设质量安全，切实改善农村人居环境，着力提升农村高质量发展水平，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国建筑法》和《建设工程质量管理条例》等有关规定，现就农村住房规划建设管理提出如下指导意见。

一、总体要求

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届历次全会精神，认真落实省、市关于农房改善工作要求，坚持以人民为中心的发展思想，全面践行新发展理念，加快补齐农房规划建设管理短板，建立健全相应管理体系，保障农村村民合法权益。通过加强科学规划，合理利用土地，规范设计施工，落实管理责任，依法规范审批，提升农房建设质量，全面优化村庄空间结构，打造具有盐城地域特色、风貌协调、生态优美、体现现代文明的美丽宜居村庄，不断增强农民群众的获得感、幸福感和安全感。

二、工作任务

（一）全面加强农村住房规划管理。

1．有序优化镇村布局。各县（市、区）要根据实施乡村振兴战略和经济社会发展需要，充分落实“多规合一”要求，尊重农村村民主体地位，以“尊重规律保障科学发展、明确分类推动差异引导、优化服务提升质量水平、特色塑造助力产业发展、上下联动实现多方参与”的思路逐步优化城乡空间布局，有序推进镇村布局规划实施和动态更新，引导村庄分类发展和整治提升，助推乡村振兴和农房改善。镇村布局规划相关内容应纳入镇、村规划，各地根据批准的镇村布局规划、镇村规划，切实加强村庄建设管理。

2．全力推进村庄规划编制。进一步完善各类村庄规划，合理安排生产、生活和生态空间，不断提高规划的层次、水平和质量。结合村庄实际和群众需求，按照“产业策划、空间规划、项目计划”，通盘考虑土地利用、产业发展、居民点布局、人居环境提升、生态保护和历史文化传承，突出地域特色，突出村民参与规划编制的主体作用，编制村民看得懂、能落地的“多规合一”实用性村庄规划。有明确的产业建设项目需要新增建设用地、为改善农民群众住房条件需要建设新型农村社区、拟打造成为特色田园乡村、美丽宜居村庄等村庄和其他有用地调整或项目建设需求的村庄，原则上需编制“多规合一”的实用性村庄规划（村庄规划范围为行政村村域全部国土空间，可以一个或几个行政村为单元统筹编制）。对于其他面广量大、没有需求的村庄，可在县、镇国土空间规划层面明确村庄分类、用途管制和清单管理策略，作为规划管理依据。村庄规划应突出优化农村居民点布局，坚持科学、民主、广泛听取村民意见，实行必要的公示制度，并严格按照法律法规相关规定，按程序报市、县（市）人民政府审批。经依法批准的村庄规划，作为村庄各项建设和管理的依据，必须严格执行。

3．规范农房规划管理。各地要根据本指导意见要求并结合实际，积极探索本地农房规划建设管理以及房屋翻建改造方式，完善农房建设监管体系，引导农村村民严格按照村庄规划进行农房建设。规划发展村庄（集聚提升类、城郊融合类、特色保护类）内的农村村民，符合条件的可以根据已批准的村庄规划新建、改（扩）建、翻建住房。一般村庄内的农房建设，各地应制定相应政策并规范管理。

4．严把农房规划底线。各地要根据宅基地管理和村庄规划要求，严格控制农房占地面积、建筑面积、建筑层次和总建筑高度，房屋建筑高度原则上不超过三层，建筑形式应能充分体现盐城市传统建筑风貌，努力打造我市农村地域特色。

（二）强化农村宅基地管理和用地保障。

1．严格执行农村村民一户只能拥有一处宅基地的规定，禁止未批先建、超面积占用农村宅基地。依法保护农村村民宅基地资格权和房屋财产权，不得违法收回农户合法取得的农村宅基地。

2．贯彻落实宅基地建房管理“三到场”规定，做到宅基地申请时实地审查到场，开工前丈量批放到场，建成后核查验收到场。

3．建立健全县级主导、镇级主责、村级主体的宅基地管理机制。

4．县镇两级建立健全农村宅基地管理动态巡查制度，依法组织开展农村用地建房动态巡查，加强日常监管，及时发现和处置涉及宅基地使用的违法违规行为。

5．探索建立多部门指导，乡镇综合执法的工作机制。农业农村部门与自然资源和规划部门要通力协作，保障农村村民住宅建设用地计划需求，年初由市汇总向省统一申请下达，应保尽保。

（三）规范农村住房勘察设计。

1．农房设计应遵循绿色、安全、经济、实用、美观等要求，坚持传承创新和彰显特色，科学合理配置功能空间，满足农民现代生产生活需求。

2．农房设计应当满足国家和省相关建筑设计规范，符合抗震设防要求。建房户在新址上建设的农房必要时应对地基地质情况进行地质勘察验证，确保农房建设的安全性。

3．农房设计可委托具有相应资质的勘察设计单位或有执业资格的个人（以下统称设计人）进行施工图设计。积极引用适宜的新技术、新产品、新工艺，探索零碳农房建设。

4．各县（市、区）根据市级编制的全市农房建设设计图集，结合本地农房风貌和地域特色，充实完善形成县级农房建设设计图集，编制的图集供建房户免费使用。

（四）加强农村住房施工管理。

1．农房建设可由建房户委托有资质的建筑施工企业或具备相应建设施工技能的农村建筑工匠（以下简称承建人）施工。建房户与承建人签订施工合同的，应当明确质量安全责任、质量保证期限和双方权利义务。

2．承建人必须遵守有关法律法规、施工操作规范和施工技术要求，鼓励购买建筑施工意外伤害保险，确保施工质量安全。农房建设必须使用合格的建筑材料，鼓励使用绿色建筑材料和地方材料，因地制宜推广装配式建筑等现代建造方式。

3．承建人要加强现场施工管理，采取必要的围挡措施，建筑物料、建筑垃圾不得随意堆放和倾倒，不得损坏村庄绿化、村内道路、污水管网等公共设施，生活污水管道确保接入村庄污水管网。因施工造成公共设施损坏的，承建人应予以修复或赔偿。

4．建房户对农房质量安全负总责，承担建设主体责任。农房设计、承建人、材料供应等单位或个人分别承担相应的质量和安全责任。县级建设主管部门、镇政府（街道）应切实加强农房建设质量安全的技术指导。

5．农房竣工后，建房户应组织承建人、设计人到场验收。有施工监理的，监理人员也应到场，镇政府（街道）应当加强对农房竣工验收服务和指导。对统一委托代建的农房建设工程，应由代建人组织设计、施工、监理等实施主体以及村民代表进行项目竣工验收，并出具验收书面意见。县级建设主管部门可编制农房竣工验收技术指南提供给建房户组织竣工验收时参考。

（五）规范农村住房审批程序。

1．各地要制定详细的农村住房审批流程，完善宅基地审批联审联办制度，建立一个窗口对外受理、多部门联动的农村宅基地用地建房联审联办制度。依照法律法规规定，梳理农民建房必须具备的基本条件和要求以及不予批准建房的情形，并予以公布。

2．建房人要严格按程序申请办理宅基地用地手续和乡村建设规划许可，未经许可不得开工建设。

3．农房竣工验收后，农户可持相关审批、验收等材料，向县级不动产登记机构申请办理不动产登记。

三、责任分工

各相关职能部门要各司其职，切实落实工作责任，完善农村规划建设、管理及相关制度保障体系，具体分工如下：

市农业农村局（乡村振兴局）：牵头实施乡村振兴战略，指导各地研究农村经济产业发展新路径，推动农民增收；指导各地对闲置宅基地和闲置农房盘活利用，做好宅基地改革和管理有关工作。

市自然资源和规划局：指导各地村庄建设用地的审查及报批、农村房屋不动产证办理；指导各地做好村庄规划的编制及具体规划的落实；指导各地加强农房建设的规划审批及对建筑立面、形态、色彩的把控，探索形成“盐城新农村”风貌；可将农房建设的规划验线、核实工作委托属地镇（街道）人民政府负责。

市住房和城乡建设局：指导各地加强农房建筑结构设计及施工质量安全，做好农房建设工程技术及过程监管的政策研究。

市城市管理局：负责农村生活垃圾分类和垃圾治理长效管理的督查考核工作。

市交通运输局：指导各地开展农村地区道路环境综合整治，持续推进“四好农村路”建设，加快镇村道路提档升级。

市水利局：指导各地开展农村住房条件改善村庄的河塘疏浚整治、防洪设施建设等工作。

市生态环境局：指导各地开展村庄环境保护相关工作。

各县（市、区）：应明确相应机构承担农房规划建设管理相关职责，组织实施本指导意见并制定相关细则，统筹协调当地农房规划建设管理，明确宅基地标准、规划红线、建设指标等基本要素。负责规范辖区内农房规划建设管理流程，组织基层规划建设管理人员培训，协调各职能部门开展工作。

四、保障措施

（一）加强组织领导。市各相关部门要密切配合，统筹做好全市农房建设的指导、监督工作，制定配套政策，支持农房建设。各地要把农房规划建设管理工作摆在保安全、惠民生的突出位置，按照属地管理、高效便民原则，加强督查考核，推动工作落实。

（二）保障技术服务。各地要进一步加强对农村建筑工匠的管理，组织对其专业技能、安全知识等方面的培训。建立农村建筑工匠信用档案和公示制度。探索建立农房建设技术服务制度，对农房建设提供专门的技术服务。鼓励建立驻镇（村）设计师服务制度，对农房建设实行全过程跟踪指导。

（三）加强监督检查。各地要将农房规划建设管理工作纳入镇（街道）和相关部门的年度考核，切实加强农房建设的监督管理。要进一步健全县、镇、村三级监督管理机制，坚决遏制各类违法用地和房屋违建行为，确保农房建设规范有序。

（四）注重宣传引导。各地要充分利用广播、电视、报刊、网络媒体，以及宣传栏、标语、墙画等群众喜闻乐见的方式，广泛宣传与农民建房有关的政策法规、技术文件、典型案例等，增强村民及村民自治组织参与村庄规划、农房设计建设的主体意识和责任意识，营造良好的法治环境和舆论氛围。